借地権とは
借地権は、建物を建築したい人が土地を借りて使用する権利です。借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」の2種類が存在します。借地借家法に基づく借地権では地主が土地を貸す側になり、底地人と呼ばれます。借地権を行使する人は借地人と呼ばれ、土地を借りている地代を毎月地主に支払います。借地権は旧借地権と普通借地権があり、旧借地権の特徴として、一度借地権を得ると半永久的に更新ができます。普通借地権になると、借地権を更新するたびに、借りられる年数が短くなっていきます。ちなみに旧借地権の場合鉄筋造又は鉄筋コンクリートだと契約年数は60年、普通借地権だと30年になります。借地権の詳しい内容はコチラをご参考ください。
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借地権投資のメリット
借地権投資のメリットは、なんといっても価格の安さです。所有権付きの物件に比べると、価格は3割~4割程度です。借地権付き物件の中には、元価格の半分程度で購入できるお得な投資物件もあります。
借地権投資の最大のメリットは、割安で購入した借地の建物を一度取り壊して、アパートに建て替えると利回りが上がること。東京都内では、中古の借地権付き物件が少なくありません。それを安く買い取って、新たにアパートを建てると利回りが9パーセントにも到達します。東京都のアパートの利回りが6～7パーセントですから十分に採算は取れる計算になります。
その他、借地権投資のメリットは、土地の取得税や登記費用が掛からないことです。固定資産税、都市計画税も安くおさえられるのも借地権投資のメリットです。
契約期間
借地権には旧借地権と普通借地権が存在します。借地権投資で気をつけなくてはならないのが、借地契約期間です。借地の契約期間が長ければ長いほど物件の価値が高くなり、逆に契約期間が短いと資産価値が低くなります。契約期間が短いと市場に売却にだしても売れにくく不利になるからです。
まとめ
借地権投資で肝要なのは、旧借地権でなおかつ契約期間が長く残っている方が有利になるのです。契約期間が長いと、更新料の節約にもなります。借地権は基本的に短期的な保有よりも長期的な視野を持たなければなりません。契約期間をリセットする方法として、建築物を取壊し、新築にする方法があります。借地権では巻きなおしと呼ばれ、借地契約がゼロからのスタートになります。旧借地権で契約してアパートを立て直すと、60年で契約がスタートし、家賃収入を10年得た後に売却しても十分に元が取れるのです。